【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2025年１月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの東海道リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• マリモ地方創生リート、福岡リート、タカラレーベン不動産、日本ホテル＆レジデンシャル：2.5%
• 日本都市ファンド：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、ＳＢＩ証券、岡三証券、東海東京証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／21(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2025 年１月 21 日（火）から 23 日（木）までの間のいずれかの日
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2025 年２月４日（火）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	38,483 口 （発行済み投資口数 278,400 口 の約13.8%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	1,924 口（上限の数量） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※みずほ証券が売出す。
調達資金手取り概算額（上限）	37 億円
発行価格	（決定後記載）
ディスカウント率	（決定後記載）
申込単位数量	1 口
主幹事	みずほ証券、大和証券
引受人	静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、ＳＢＩ証券、岡三証券、東海東京証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、新たな特定資産（底地（※１）アセット（産業インフラ型）２、住宅型アセット４の計６物件）を取得するため、
  市場動向、LTV（総資産のうち借入金が占める割合）水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行う。
  ※１：底地
  他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

としています。

今回の資金調達によって、底地アセット（産業インフラ型）２、住宅型アセット４の計６物件（取得予定価格 68.95億円）を2025年２月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：29物件、取得金額：614億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約13.8%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産 16.6%、日本都市ファンド 3.07%、日本ホテル＆レジデンシャル 32.1%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,829口、25日平均は1,892口（１/15時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資の結果】

ご参考までに、この投資法人は昨年、一昨年の過去２回公募増資を実施しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は1.9～4.4%の損益プラスでの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

受渡 期日	発行価格 [円]	ディス カウント 率[%]	受渡日 始値[円] (増減率[%])	受渡日 終値[円](同)	１週間後 の始値[円] (日付)	損益[円] (騰落率 [%])
2023/ ２/２	113,880	2.50	118,600 (+4.1)	118,800 (+4.3)	116,100 (２/９)	2,220 (+1.9)
2024/ ２/２	121,546	2.50	123,800 (+1.9)	124,800 (+2.7)	126,900 (２/９)	5,354 (+4.4)

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2024年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2024年１月実施＞
• 前回（2024年２月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、産業ファンド(3249)、タカラレーベン不動産(3492)
• 前々回（2023年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989)
• 前々回（2023年２月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、エネクス・インフラ(9286)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITです。

東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、

企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地を含めた産業インフラアセットと、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 重点投資地域
  東海道地域（静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、京都府、大阪府） 90%以上
  内、静岡を核とする産業地域（静岡県・愛知県・三重県）に重点投資 60%以上
• 用途
  • 産業インフラアセット（物流、産業・ビジネス、底地） 25%以上
  • 生活インフラアセット（住居系、底地、その他） 25%以上

としています。

また、静岡を核とする産業地域のアセットの魅力として、

• 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
• 強い経済に裏付けされた優良なテナント
• 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア

を挙げています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 23物件、取得価格 545億円 （2024年12月25日現在） 、稼働率 99.5%（2024年11月30日現在）

以下は、取得価格ベース、2024年２月２日現在のデータです。

＜投資エリア＞

• 静岡県 39.1%
• 愛知県 41.6%
• 三重県 16.1%
• 岐阜県 3.2%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 32.8%
• 産業・ビジネスアセット 7.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
• 住居系アセット 27.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%

となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年７月期の運用状況と2025年１月期以降の見通し】

（2024年９月17日発表）

決算期	営業 収益 [百万円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金 [円] (同[円])
2024年７月期 実績	1,900 (15.8)	1,098 (15.7)	915 (12.5)	914 (12.5)	3,284 (△67)
2025年１月期 法人予想 （2025年１月14日 修正）	2,009 (5.7)	1,091 (△0.6)	928 (1.4)	927 (1.4)	3,330 (46)
2025年７月期 法人予想 （2025年１月14日 修正）	2,273 (13.1)	1,324 (21.3)	1,046 (12.7)	1,045 (12.7)	3,299 (△31)
2026年１月期 法人予想 （2025年１月14日 発表）	2,285 (0.5)	1,282 (△3.1)	1,048 (0.1)	1,047 (0.1)	3,306 (７)

表３のとおり、前期（2024年７月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は１～２割増でした。

今期（2025年１月期）は、今回のPO発表と同時に修正し、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微減、経常利益と純利益は微増を予想しています。

次期の2025年７月期（2025年２月～７月）も、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割強～２割強増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2025年７月期は前期比 31円減、2026年１月期は同７円増の予想となっています。

【2024年７月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、緩やかに回復している兆しがみられます。

輸出は、回復ペース鈍化の影響を受けつつも、横ばい圏内の動きとなっています。

また、雇用・所得環境は緩やかに改善し、個人消費も底堅く推移しています。

当期における海外経済においては、欧米における高い金利水準の継続に伴う影響や中国経済の先行き懸念などの景気の下押しするリスクが一部見られます。

このような状況のもと、東証REIT指数については、前期末（2024年１月末）の1,798.71ポイントから当期末（2024年７月末）は1,722.58ポイントとなり前期末比約4.2％減少しました。

このような経済環境下においては、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、

同投資法人では、主たる投資対象である産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地）や、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセット）の中でも、

キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング（※２）施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。

※２：リーシング

不動産貸借する契約を行い、物件所有者と利用者間での調整や交渉を行う業務

＜運用状況＞

同投資法人は、当期末現在において、運用資産22物件（取得価格合計530億円）を保有しています。

なお、当期末日現在における運用資産22物件の総賃貸可能面積は345,311.75㎡、総賃貸面積は343,661.32㎡、稼働率は99.5％（前期末比 0.1ポイント減）でした。　

＜資金調達の概要＞

（エクイティ・ファイナンス）

当期においては、「各務原インダストリアルセンター（底地）」他計10物件の取得資金の一部に充当する目的で、2024年２月１日を払込期日とした公募による新投資口（35,900口）の発行により4,197百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

当期においては、「各務原インダストリアルセンター（底地）」他計10物件の取得資金に充当するため、これに伴う借入れ（総額44億円）を2024年２月２日に実行しました。

また、2024年６月23日に返済期限が到来した借入金（28億円）について2024年６月24日に同額借入れを行いました。

この結果、当期末（2024年７月31日）時点における借入金残高は273億円となり、総資産のうち借入金が占める割合(LTV)は46.9%（前期末比0.7ポイント増）となりました。

【2025年１月期の見通し】

＜外部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーは、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の計９社から構成されています。

それぞれの異なる強みを活かして、同投資法人の成長をバックアップしていく体制となっています。

スポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、

同投資法人及び同資産運用会社に対して、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供により、外部成長を最大限サポートしています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、日本国土開発、②物流系スポンサー：鈴与、清和海運、③インフラ系スポンサー：静岡ガス、④金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができます。

また、同投資法人は、2024年３月28日付でスポンサー開発物件である「（仮称）豊橋市富士見台プロジェクト」について、優先交渉権を取得しています。

同投資法人は、これらのスポンサーサポート及び同資産運用会社独自の取得ルートを活用しつつ、資産規模拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、プロパティ・マネジメント業務等の提供やリーシングサポートの提供などを始めとする内部成長に係るサポートを提供しています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ、静岡ガス、③金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも内部成長に係る各種サポートを受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポートを活用しつつ、今後も同資産運用会社としての適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図しています。

かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、

投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定しています。

また、金利環境に応じて、借入れの変動・固定割合を調整して借入れを行うとしています。

そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指しています。

【2025年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2026年１月期の予想】

2025年２月に予定している資産取得（計６物件）に伴い、2025年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年７月期の運用状況予想は表４です。

	営業 収益 [百万円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2024/９/17) 発表予想	2,012	1,103	915	914	3,285
今回修正予想	2,273	1,324	1,046	1,045	3,299
増減額	261	220	130	130	14
増減率[%]	13.0	20.0	14.3	14.3	0.4

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約15.8%の増加率(530億円→614億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加に見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から14円増で、前期(2025年１月期)比で31円減となりました。

ただ、次々期の2026年１月期は前期比 ７円増となりますので、次々期以降、投資口主に恩恵が出てくることになりそうです。

2026年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

現時点（2025年１月16日）では、格付けは取得していません。

投資口価格の動向

【2025／１／15(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：106,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,605円（2025年７月 3,299円、2026年１月 3,306円）、利回り：6.19%

分配金利回りは6.19%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.54%(１/15時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（5.15％（2024年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））よりも高い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり3,211～3,351円で、上下140円の差で推移しています。

決算期	1口当たり 分配金 [円]
2023年１月期	3,211
2023年７月期	3,342
2024年１月期	3,351
2024年７月期	3,284
2025年１月期	3,330 (予想)

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドでしたが、

それ以降は下落トレンドで推移し、同年12月に安値(101,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移していましたが、直近では25日移動平均線（赤線）を上抜けきており、回復基調です。

そして今回のPO発表の翌営業日(1/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念が感じさせず、前日比 400円高(+0.37%)と小幅高となりました。

今後は、25日移動平均線の上をキープしながら、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、25日移動平均線を下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITである。
• 産業インフラアセット（物流施設等）と、住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• 前期（2024年７月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は１～２割増で着地。
• 今期（2025年１月期）は、今回のPO発表と同時に修正し、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微減、経常利益と純利益は微増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2025年７月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約15.8%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に見合っている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 6.19％(１/15時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.17%と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りよりも高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,211～3,351円で推移しており、上下140円の差で推移。
• 今回の増資後の2025年７月期の分配金は前回予想から１口当たり14円増で、前期(2025年１月期)比で31円減、
  次々期の2026年１月期は同７円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,829口、25日平均は1,892口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドでしたが、
  それ以降は下落トレンドで推移し、同年12月に安値(101,600円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移していたが、直近では25日移動平均線を上抜けきており、回復基調。
  そして今回のPO発表の翌営業日(1/15)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念が感じさせず、前日比 400円高(+0.37%)と小幅高だった。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線の上をキープしながら、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、25日移動平均線を下抜けて下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
投資口価格 モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。