不動産投資で失敗しないためにサラリーマンが知っておくべき７ポイント

多くのサラリーマンが長期的な資産形成を目指し、不動産投資に目を向けています。この記事では、サラリーマンが如何にして不動産投資を始め、リスクを管理しながら収益を最大化できるかを掘り下げています。

初心者にも理解しやすいようにポイントを押さえて、不動産投資で成功するための実践的アドバイスを提供します。副収入を得るための第一歩として、この情報を活用しましょう。

以下の記事では、不動産投資家になるためのステップを解説していますので、興味のある方は参考にしてみてください。
不動産投資家への最短4ステップと参考にしたい5人の投資家

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初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル

初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル

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１、サラリーマンに不動産投資がいい理由
1. （１）不動産投資で利益を得る方法は？
  1. ① インカムゲイン方式
  2. ② キャピタルゲイン方式
2. （２）サラリーマンが不動産投資するメリット
２、サラリーマンが不動産投資をするリスク
３、不動産投資に向いているサラリーマンの特徴
４、現役サラリーマンが不動産投資をする際購入すべき物件
５、サラリーマンが不動産投資をする際の注意点
６、サラリーマンが不動産投資をする際の不動産購入の流れ
７、不動産投資の勉強をするサラリーマンにおすすめの本3選
まとめ

１、サラリーマンに不動産投資がいい理由

（１）不動産投資で利益を得る方法は？

まず、不動産投資について知りましょう。不動産投資とは、不動産を購入することにより利益を得ることをいいます。

不動産投資で利益を得る方法には以下の２つがあります。

① インカムゲイン方式

インカムゲイン方式とは、不動産を第三者に賃貸し家賃収入で利益を得る方式をいいます。

② キャピタルゲイン方式

キャピタルゲイン方式とは、不動産が低価格の時に購入し、景気や需要により価値が上昇した際に、購入価格より高く売却し利益を得る方式といいます。

（２）サラリーマンが不動産投資するメリット

具体的なメリットは主に以下５つが挙げられます。では、それぞれについて見てみましょう。

管理の手間がかからない
所得税・住民税が節税できる場合がある
生命保険の代わりになる
私的年金の確保ができる
インフレに強い

①管理の手間がかからない

サラリーマンの方にとっては、本来の業務があるため、FXや株式など細かく動向について確認する必要がある投資商品はなかなか難しいかもしれません。一方、不動産投資の場合、物件の管理や入居者の管理など多くの業務を管理会社に委託することができ、ほとんど管理の手間はかからないといえます。

②所得税・住民税が節税できる場合がある

サラリーマンの方が不動産投資をした場合、不動産投資による「不動産所得」と本来の給与所得と損益通算することが可能です。不動産投資に関連する費用を計上して不動産経営での年間収支が計算上で赤字になった場合は、給与収入と損益通算をし、確定申告をすることによって納めすぎた「所得税」を還付させる事ができます。また、所得税の納税額をもとに算出する「住民税」も節税する事が可能です。

年収500万円のサラリーマンの方が、不動産投資をした際のシミュレーションを見てみましょう。

不動産投資をしていない場合
給与所得	①	5,000,000
所得税	②	528,736
住民税	③	250,500
不動産投資をした場合
不動産所得	④	-500,000
合計所得	⑤	4,500,000
所得税	⑥	333,500
住民税	⑦	235,000
節税金額
所得税（②−⑦）	⑧	195,236
住民税（③−⑧）	⑨	15,500
合計	⑩	210,736

結果としては、給与所得だけの場合、所得税は⑥「333,500円」で、住民税は⑦「235,000円」に対して、不動産投資をし、損益通算により、所得税と住民税を合計して⑩「210,736円」節税することができました。

なお、サラリーマンの方で不動産収入がある場合の確定申告の手順は

「【税理士が教える】サラリーマンが確定申告で還付が受けられる6つのケース」をお読みください。

【税理士が教える】サラリーマンが確定申告で還付が受けられる6つのケース

また、不動産投資による節税効果については詳しくは

「不動産投資するか迷っている方が知っておくべき３つの節税効果」を併せてお読みください。

不動産投資で得られる節税効果とは？節税の仕組みや注意点なども解説

③生命保険の代わりになる

不動産購入する際に金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済され、残されたご家族には、無借金のマンションを残すことができます。毎月安定した家賃収入も得ることができます。

遺族に保険のような役割も果たせるのは、不動産投資の大きな特徴といえるでしょう。

④私的年金の確保ができる

日本の公的年金は、財源不足により受給額減や受給年齢の引き上げなどで不安が高まる一方です。今のうちから不動産投資を始めることによって、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができ、退職後のセカンドライフも期待できるでしょう。

⑤インフレに強い

インフレ時に現金を所有していても現金の価値が下がっていきますが、相対的に不動産の価値が上がっていきます。つまり、インフレ時には現金を持っているより不動産を購入した方が資産運用の観点からはベターです。また、家賃も上昇傾向になることから、不動産投資はインフレに強いといえるでしょう。

２、サラリーマンが不動産投資をするリスク

では、不動産投資のリスクについても見てみましょう。

具体的にリスクとしては以下３つが挙げられます。では、それぞれについて見てみましょう。

投資金額が大きい
空室により収入減もしくはゼロ
流動性が低い

（１）投資金額が大きい

不動産のタイプやエリアなどの条件により変わりますが、500万円前後から億超えの幅広い価格設定がされています。FXや株式などに比べ、一括の投資金額は大きいといえるでしょう。

（２）空室により収入減もしくはゼロ

ずっと入居者がいればいいですが、物件を所有している間に、空室期間が出ることも考えられます。空室期間中は、収入がないのにもかかわらず、管理費などの諸経費がかかります。したがって、空室になりにくい物件を選ぶ必要があるといえるでしょう。

（３）流動性が低い

何らかの理由により、急遽物件を売却する必要が出てくる可能性も出てくるかもしれません。しかし、不動産の場合は金額が大きいため、すぐに買い手が見つからないなどの理由から、売却しにくい傾向があります。ちなみに、一般的には不動産の売却期間は３ヶ月から６ヶ月がかかるといわれています。

その他不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方は「不動産投資において失敗しないために知っておくべき１４個のリスクまとめ」を併せてお読みください。

３、不動産投資に向いているサラリーマンの特徴

下記の不動産セミナーに参加したサラリーマンのアンケート結果の通り、実際に不動産投資をしているサラリーマンの方は、年齢30〜40代で、年収700〜1,000万円の方が最も多いです。

出典：ネクスト

つまり、不動産投資に適したサラリーマンの条件として、「仕事がある程度安定している」「手元に資金の余裕がある年収がある」などが挙げられるでしょう。

４、現役サラリーマンが不動産投資をする際購入すべき物件

不動産投資と一口にいっても、不動産のタイプ、エリア、様々な条件があります。では、サラリーマンの方が購入すべき物件はどのような物件でしょうか。大きく以下の点から見てみましょう。

都市部VS地方
一棟VS区分
新築VS中古
ファミリータイプVSワンルームタイプ

（１）都市部VS地方

どこのエリアの物件を購入すべきかと悩まれている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。毎月安定した家賃収入を得られるため、地方と比べ、人口が多い都市部の方が賃貸に対するニーズは高いといえるでしょう。つまり、都市部の方が空室になりにくいのです。また、万が一売却となった場合も、都市部の物件に対する需要性が高いため、短期間での売却ができる可能性が高いといえるでしょう。もっとも、都市部の物件は資産価値が高いことから物件価格も高くなっている物件が多く、地方の物件より利回りは低くなることがあります。

（２）一棟VS区分

まず、売買価格は圧倒的に一棟の方が高くなります。また、管理の面でも一棟は修繕計画や定期点検など手間がかかります。一方、区分の場合は、ほとんど管理会社にて管理してもらえるので、手間がかからないのは大きなメリットです。本業で忙しいサラリーマンにとっては、手間のかからない区分の方が適しているといえるでしょう。

（３）新築VS中古

エリアなどにもよりますが、中古より新築の方が高くなります。一般的には、築浅の中古物件は、新築分譲時価格の７割前後で購入することができます。また、新築物件は物件価格が高くなっている分に見合う家賃を取れるわけではないので、収益性も中古物件より低くなることが多いようです。この点を踏まえると、新築よりも中古を購入すべきといえるでしょう。

（４）ファミリータイプVSワンルームタイプ

部屋の面積が広いファミリータイプの売買価格は、ワンルームタイプより高くなることが多いです。しかし、賃貸に対するニーズは、ファミリーより学生、サラリーマンなどの単身者が多いため、空室になるリスクは低くなりやすいです。この点を踏まえると、ファミリータイムよりもワンルームタイプを購入すべきといえるでしょう。

５、サラリーマンが不動産投資をする際の注意点

不動産投資は一回クリックで売買をし、利益が確定されるような手軽な投資ではありません。購入金額も高額になることから、事前に、以下のような点を注意するようにしましょう。では、それぞれについて見てみましょう。

管理会社に管理を丸投げしない
実質利回りをきちんと確認する
いい物件を探すのは大変

（１）管理会社に管理を丸投げしない

上記、不動産投資は物件の管理を管理会社に委託することができ、管理の手間がかからないというメリットがあると書きましたが、しかし、丸投げはしないようにしましょう。

毎月きちんと家賃を振り込んでくれたかどうか、入居者の募集をかけた際に広告の掛け方、入居者からクレームがあったかどうかなど具体的な管理内容についても把握するようにしましょう。

（２）実質利回りをきちんと確認する

物件の収益性つまり利回りを確認するときは、販売図面に書いてある表面利回りではなく、管理費、税金など除いた実質利回りを確認するようにしましょう。

表面利回りが高くても、ランニングコストも高ければ実質利回りが低くなってしまいますので、きちんとシミュレーションして実質利回りを確認しましょう。

（３）いい物件を探すのは大変

インターネットにて投資用の不動産を検索することも可能ですが、しかし、実際にいい投資不動産はインターネットに掲載される前にもう既に取引が終わってしまったケースも多くあります。従って、自分で検索するのもいいですが、不動産投資会社で信頼できる担当者からいい物件を紹介してもらうことも大切といえるでしょう。つまり、信頼できる担当者との関係構築が重要となります。

６、サラリーマンが不動産投資をする際の不動産購入の流れ

では、実際に投資用不動産を購入する場合の流れを見てみましょう。

大きく以下のような流れになります。

（１）予算費用決め
（２）物件条件を決める
（３）不動産投資会社を選ぶ
（４）現地確認
（５）買付提出
（６）重要事項の説明を受ける
（７）売買契約を締結（手付金を支払う）
（８）（融資を受ける方のみ）不動産投資ローン審査を受ける
（９）決済を行う
（１０）賃貸管理会社を選ぶ

（１）不動産投資の予算決め

まず、どのくらいの予算規模で投資をするのか決めましょう。もし自己資金のみで足りなければ、借入も視野に入れて検討してみてください。

（２）不動産投資する物件条件を決める

不動産投資の物件選びは、自分が住みたい物件を選ぶのではなく、この物件なら借りたいという目線から選ぶ必要があります。物件を選ぶ際の条件にも優先順位を決めましょう。

（３）不動産投資会社を選ぶ

不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。不動産投資会社を選ぶ基準としては、資本金、会社規模から見て、安定性のある会社を選びましょう。

武蔵コーポレーション（中古一棟）

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なお、不動産投資会社について詳しく「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社５０選」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。

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