不動産投資の初心者はマンション投資から始めた方がいい……？
そのような話を聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。
しかし、なぜ不動産投資の初心者はマンション投資から始めた方がいいのでしょうか。
今回は、不動産投資初心者がなぜマンション投資から始めるべきかを含めて以下の点について、毎月多くの不動産投資家が訪問するメディア「不動産投資の教科書」編集部が解説していきます。
- マンション投資とは
- なぜ不動産投資初心者にはマンション投資が適しているのか？
- マンション投資で失敗してしまう人の特徴は？
- 1棟物件と比較したマンション投資のメリットとデメリット（リスク）
- マンション投資で成功するには？
- 初心者がマンション投資を始めるには？
- 今のマンション投資市場の動向は？
現在マンション投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。
不動産投資初心者が投資を成功させるために必要な７つのこと
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１、初心者でも安心な不動産投資物件
初心者でも安心な不動産投資のなかで、まずは、マンション投資をご紹介します。マンションの一室を購入して、他人に賃貸することによって、
- 毎月の「家賃収入」
- 購入金額より高く売れた場合の「売却差益」
により利益を得る不動産投資事業の一つです。
なお、マンション投資の対象物件は
- 家族向けのファミリータイプマンション物件
- 一人暮らし向けのワンルームマンション物件
と大きく２種類に分かれています。
（１）不動産投資物件：マンション投資の収入源とは？
マンション投資の主な収入源は毎月の家賃収入です。また、家賃収入だけでなく、売買することで購入時よりも高い価格で売却できれば、その差益を得ることができます。
ここでは、家賃収入と売却差益についての仕組みを解説すると同時に、利益を出すために注意したい点を説明します。
毎月の家賃で収入を得る
投資目的で購入したマンションに入居者がつけば、毎月安定した家賃収入が期待できます。物件購入にはローンを組むのが一般的ですが、ローンの返済を家賃でまかなうことができます。そのほか管理費や修繕積立金など、月々の経費を差し引いた差額が利益となります。
例えば、家賃５万円、ローン返済や管理費などの支払いが３万円だった場合、残りの２万円が利益となるわけです。
しかし、入居者がつかなければ家賃を得ることができません。収入がなくても経費の支払いは続くため、空室期間が長引くほど資金繰りが難しくなります。
こうした空室リスクを避けるには、マンション投資について学び、慎重に物件を選ぶことが大切です。後ほど「不動産投資初心者がマンション投資を成功させるポイント」を解説しますので、ぜひ最後までお読みください。
売却による差益を得る
購入した時よりも高く売ることができれば、その差額は収入になります。ただし、売却によって得た利益は「譲渡所得」といい、課税対象になるため、差額がすべて手元に残るわけではありません。
しかしながら、税金を差し引いた残りは純粋に利益となります。売却益を出すには、資産価値が下がりにくい物件選びや売却タイミングの見極めなど、マンション投資について学ぶ必要があるでしょう。
譲渡所得の計算方法など、詳しくは「マンション売却でどれくらい税金がかかるの？ 知って得する控除と特例」をご参照ください。
（２）不動産投資物件：マンション投資の種類
ひとくちにマンション投資といっても、新築か中古か、ファミリータイプかワンルームかによって戦略が異なります。ここでは、タイプ別の特徴やメリット、リスクなどについて説明します。
新築物件か中古物件か
新築物件は比較的需要が高いのがメリットです。相場よりも高めの家賃設定でも入居者が見つかりやすく、空室リスクの心配は少ないでしょう。しかし、新築ゆえに物件価格も高額になりがちで、高い利回りは期待できません。
一方、中古物件は新築よりも安く購入できる点が魅力です。エリアや物件の選び方によっては、空室リスクも低く抑えることができるでしょう。
注意したいのはメンテナンスに費用がかかるという点です。建物同様、室内の住宅設備も古くなっています。毎月支払う修繕積立金のほか、メンテナンス費用を準備しておく必要があります。
家族向けのファミリータイプマンション物件
２LDKや３LDKなどのファミリータイプのマンションは家族での入居が多いため、比較的長期間の利用が期待できます。その間は安定した家賃収入が見込めますし、売却時には投資用・居住用どちらでも売り出すことができるため、買い手の幅が広がります。
デメリットとしては、単身向けと比べて物件価格が高めであることや、維持費がかかることが挙げられます。面積が広いため、管理費や修繕積立金も相応の金額になりますし、壁や床の貼り替え費用も面積の分だけかかります。
また、キッチンや浴室などの設備も単身向けよりハイグレードになるため、リフォームの際には多額の費用が必要です。
一人暮らし向けのワンルームマンション物件
一人暮らし向けのワンルームマンションは、ファミリータイプに比べると物件価格が低めです。購入時の初期費用を低く抑えることができるため、自己資金が少なくても購入しやすいと言う特徴があります。ローンを組むとしても、借入金額が少ないので融資を受けやすいでしょう。
学生をはじめ、未婚あるいは単身赴任中のビジネスパーソン、単身の高齢者や外国人など、幅広い世代からのニーズがあり、入居者がつきやすいというメリットがあります。
その反面、入居者の回転が早いだけにリフォームや入居者募集の手間が増えるのがデメリットと言えるでしょう。
２、初心者向け1棟物件購入と区分マンション投資を比較
では、なぜ不動産投資初心者にはマンション投資が適してるのでしょうか。
以下にて一棟アパートなど一棟モノ投資と比較したマンション投資のメリットとデメリット（リスク）を説明していきます。
（１）一棟モノ投資と比較した区分マンション投資の４つのメリット
一棟モノ投資と比較した場合、マンション投資には主に次の４つのメリットがあります。
- 物件の価格が安いため、初期費用を安くおさえることができる
- 物件ごとにエリアを変えることができることから、分散投資しやすい
- 需要ニーズが多いことから、比較的短期間にて売却することができる（流動性が高い）
- 管理は全て管理会社に任せることができることから、オーナーはほとんど経営管理に手間がかからない
（２）一棟モノ投資と比較した区分マンション投資の５つのデメリット
一方、デメリット（リスク）には以下の５つが挙げられます。
- 部屋数が少ないため一棟モノよりリターンが少ない
- 土地の所有権は敷地権（共有）であるため、資産は建物だけになる
- マンション管理規約などの規定に従う必要があるため、自由にリフォームなどすることができない
- 空室になれば家賃収入はゼロになる
- 築年数が古い場合、担保評価が低く融資が受けにくい可能性がある
（３）なぜ不動産投資の初心者が区分マンション投資に適している？
上記に書いたように、マンション投資にはリスクもありますが、
- 初期費用をおさえることができる
- 管理しやすい
などの理由から、不動産投資に経験が少ない初心者の方に適していると言えます。
以下のサイトで、不動産投資の教科書がオススメする不動産投資会社の資料を無料にて請求するが出来ます。
是非資料請求されてはいかがでしょうか。
プロパティエージェント（新築・中古物件）
東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位（株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ）のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
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RENOSYは、不動産投資売上NO.1の会社です。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できています。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。
３、初心者が失敗しない！区分マンション投資の物件選び
投資にリスクはつきものです。マンション投資は初心者に向いているとはいえ、安易に始めると利益を得るどころか損をしてしまうかもしれません。
マンション投資に失敗する不動産投資初心者には、次のような特徴がみられます。
（１）自分で不動産投資を学ばずに、不動産会社に全て任せてしまう
不動産会社に言われるがままに物件を購入し、失敗するケースは少なくありません。
不動産会社は、成約時に売主や買主から受け取る仲介手数料で利益を得ています。成約につなげるために、やや不安材料のある物件でも無理に購入を勧めてくる可能性もあります。そもそも不動産投資について知識がなければ物件の良し悪しも見分けられず、良いことばかりを並べたセールストークに飛びついてしまいがちです。
また、手続きの流れなどに関しても自分で調べることが大切です。例えば、不動産会社に勧められた融資よりも良い条件で受けられる融資があるかもしれません。全てを不動産会社に任せてしまうのは、初心者にありがちな失敗パターンです。
（２）目先の利回りばかりで、将来的なランニングコストを考えていない
投資用マンションの物件情報を見るときに、利回りばかりに注目していないでしょうか。不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。それぞれの計算方法は次のとおりです。
- 表面利回り＝年間家賃収入（想定）÷物件価格×１００
- 実質利回り＝（年間の家賃収入－年間経費）÷（物件価格－購入経費）×１００
計算式からもわかるように、表面利回りにはランニングコストが加味されていません。利益が得られるかどうかは、実質利回りで判断する必要があります。
しかしながら、実際に運用を始めないことには経費を把握できないため、物件情報に記載されるのはほとんどが表面利回りです。目先の利回りだけで物件を購入すると、修繕費など予想外のコストがかさみ、損失につながります。
（３）リスクを考慮せず物件選びをしている
マンション投資をはじめとした不動産投資には、次のようなリスクがあります。
- 空室や滞納によって家賃が得られない
- 火災や自然災害で建物が被害を受ける
- 経年劣化で資産価値が下がり、家賃を下げざるを得ない
これらのリスクを考慮せずにエリアや物件を選び、失敗につながるケースもあります。
４、初心者が区分マンション投資で成功するポイント
では、初めてのマンション投資で成功するにはどうしたら良いでしょうか。
以下にて、不動産投資初心者がマンション投資のリスクを最小限におさえるため、事前にやっておくべきことをまとめました。ぜひ参考にしてください。
（１）区分マンション投資の基礎知識を勉強する
マンション投資を成功させるには、まずマンション投資の基礎知識を勉強することが大事です。
きちんとマンション投資の仕組みを理解することによって、計画的に投資を始めることができると言えるでしょう。
具体的な勉強の方法について詳しくは「不動産投資のオススメ勉強法は？プロ並みの成果を出す戦略」の記事や「物件＆職業別！不動産投資をするなら読んでおくべきブログ19選」の記事をご参考下さい。
（２）区分マンション投資の失敗談から注意すべき事項を学ぶ
実際のマンション投資の事例には、
- 無理してオーバーローンを利用して返済ができず自己破産してしまった
- 空室続きで仕方なくマンションを安売りしてしまった
- 管理会社選び失敗で入居者と大きなトラブルになった
など様々な失敗談があります。自分も同じ失敗しないためには、始める前に失敗した原因を分析し、そして回避策をたてることが大切です。
不動産投資の失敗談と回避策について詳しくは「不動産投資の失敗事例5つ｜初心者でも成功できるリスク回避策を解説」を参考にしてみて下さい。
（３）セミナーにて業界の最新情報を収集する
不動産業界の最新情報を収集するには、セミナーに参加することが最も効率的です。
不動産投資会社の多くは、マンション投資、相続税対策、法人設立など、さまざまなテーマのセミナーを開催しています。マンション投資の初心者は、初心者向けに開催されるマンション投資セミナーに参加すると良いでしょう。
シノケンハーモニー（新築投資マンション）
- 運営会社：（株）シノケンハーモニー
- 費用：無料
- 開催日時：土・日・平日
- 講師：自社社員
- 取り扱い物件：1都3県の物件を中心に幅広く、デザイナーズマンションが豊富
- その他：マンション経営のノウハウ資料がもらえる
なお、セミナーついて詳しくは「株式会社シノケンハーモニーの「頭金０円〜 失敗しない不動産投資セミナー」レポートをご参照下さい。
（４）目先の利回りだけでなく、長期的な視点で考える
前述のとおり、表面利回りはあくまで見込みでしかありません。物件価格に対して高い家賃を設定すれば高利回りになりますが、物件の状態によっては家賃を下げなくては入居者がつかない可能性もあります。入居者がつかないことには家賃収入は０円です。
また、中古物件の場合には突発的な修繕が発生する可能性が高くなります。大規模修繕の費用が不足して、一時金が徴収されたり修繕積立金が増額されたりといった事例もあるため、今後かかる維持費などを考えた上で、慎重に物件を選ぶことが大切です。
（５）リスクについて対処方法を検討しておく
不動産投資のリスクについては、適した対処方法をとることで損失を回避・軽減することができます。具体的には次のような対策が挙げられます。
- 空室・家賃滞納リスク：信頼できる管理会社に入居者募集や家賃回収を依頼する
- 火災・自然災害リスク：火災保険や地震保険に加入する
- 家賃下落リスク：賃貸需要の高いエリアで物件を選ぶ
など。
（６）マンション投資にかかるお金（費用）について
投資用マンションを購入する際には、マンション本体の価格の他に「諸経費」と呼ばれる費用がかかります。また、運用を続ける間は「維持費」も必要になります。
従って、正確な資金計画を立てるには、マンション投資にはどのような費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。
ここでは費用について説明していきます。
１：マンションを購入する時
まずはマンションを購入する時にかかる諸経費についてみてみましょう。
- （融資を受ける場合）マンションの抵当権設定費用
- 抵当権設定など司法書士への報酬
- （融資を受ける場合）金融機関へ支払う事務手数料などの費用
- （保険に加入する場合）火災保険料、地震保険などの費用
- （仲介会社から物件を購入する場合）仲介会社へ支払う仲介手数料
２：マンションを運営する時
マンションを運営する時にも、以下のような諸経費がかかります。
- 不動産取得税（マンション購入６ヶ月後に１回のみ）
- 市区町村へ支払う固定資産税・都市計画税
- マンション管理組合へ支払う管理費・修繕積立金
- 賃貸管理会社へ支払う管理費（集金代行・入居者対応など）
３：マンションを売却する時
最後にマンションを売却する時にかかる諸経費をみてみましょう。
- （購入時より高く売却ができた場合）確定申告して国へ譲渡所得税を支払う
- （仲介会社に売却した場合）仲介会社へ支払う仲介手数料
マンション投資をする際にかかる諸経費や費用を安くおさえる方法について詳しくは「不動産投資の14個のリスクと回避策を徹底解説」を参考にしてみて下さい。
（７）不動産投資ローンついての理解を深める
不動産投資ローンを利用して、マンション投資を始める方も多いのではないでしょうか。不動産投資のローンには大きく以下の２種類が挙げられます。
- 不動産投資会社が提携している金融機関による「提携ローン」
- ご自身で融資を斡旋する「金融機関ローン」
一般的には、「提携ローン」の方は「金融機関ローン」より有利な条件で
融資が受けられる傾向にありますが、日頃からご自身で付き合いがある金融機関があるのであれば、不動産会社に紹介してもらうより良い条件で受けられる場合もあります。まずご自身で交渉してみるといいでしょう。
また、マンション投資についての勉強方法は詳しく「不動産投資のオススメ勉強法は？プロ並みの成果を出す戦略」を参考にしてみて下さい。
５、不動産投資初心者が失敗しないマンション物件の選び方
マンション投資で失敗しないためには、物件選びが非常に大切と言えます。
- 単身者向けなのか
- ファミリー向けなのか
ターゲットに合った物件を選ぶのはもちろんのことですが、物件に関しては具体的には以下のような条件が挙げられます。参考にしてみて下さい。
- 収益性を上げるには「割安な物件」
- 安定収益を得るには「空室になりにくい物件」
- 出口戦略として「資産価値が高い物件」
詳しい内容については「不動産投資物件の選び方のコツとは？不動産投資を成功に導くポイントを解説」を参考にしてみて下さい。
まとめ
今回は不動産投資の初心者がマンション投資から始めるべき理由、マンション投資を成功するためにおさえておくべき注意点などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。
マンション投資は初心者の方に適しているとは言え、投資商品である以上リスクもつきものです。失敗しないためには始める前にきちんとやっておくべきことをおさえることが大切です。この記事を参考にマンション投資を検討されている初心者の方にご参考になれば幸いです。
