収益物件とは、どのような物件なのでしょうか。
収益性の高い不動産投資をするためには、「優良な物件」を選ぶ必要があります。
今回は、以下のポイントについて解説します。
- 収益物件の概要
- 収益物件の探し方
- 収益物件の賢い選び方
自分にあった投資先の選び方も知りたいという方は、以下の記事もぜひお読みください。
不動産投資の基本を解説！種類別のリスクとリターンを徹底解析
不動産投資のバイブル
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
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１、収益物件とは？
（１）そもそも収益物件とは何か？
収益物件とは、家賃収入から収益を得る目的で購入した不動産のことを言います。収益不動産とも言います。
（２）収益物件の種類は？
収益物件には様々な種類があります。大きく以下の3種類に分類できます。
- 住居系
- 事務所系
- テナント系
①住居系
具体的には、マンションやアパートになります。
比較的手ごろな価格からの購入が可能で、物件数も豊富です。個人で不動産投資をする場合や初心者の方は、住居系の収益物件を購入し、賃貸経営をするケースがほとんどです。
②事務所系
主にオフィスビルのことを言います。
借り手は個人ではなく、法人であることが住居系との大きな違いです。法人は賃貸期間が長い場合が多いので、長期に渡って安定した収益が期待できます。
③テナント系
主に店舗や倉庫のことを言います。
飲食店、コンビニエンスストアなどの店舗は、その店舗を所有しているわけではなく、基本的に不動産オーナーから店舗を賃貸し営業しています。
万が一テナントが閉店などをしてしまった場合、次のテナントが決まるまでに時間がかかる場合があります。
（３）利回りの相場
では、東京都心部の収益物件の利回り相場はどうでしょう。
東京23区を中心に物件価格が上昇しており、利回りは低下傾向にあります。住居系では、4〜6％、事務所系では、6〜7%、テナント系では7〜8％が相場になっているようです。
なお、これらは表面利回りです。
以上をみると住居系の利回りが一番低くなっていますが、事務所系とテナント系に比べ空室リスクが低い、管理費・修繕費などのランニングコストが安くおさえられるなどメリットがあります。
そのため、表面利回りが相対的に低くても実質利回りは相対的に高くなることがありますので、その点にご注意下さい。
不動産投資の利回りについては、「不動産投資の利回りとは｜不動産市況の推移についても解説」で詳しく解説しています。
（４）収益性が高いとローンが通りやすい
収益物件を購入する際には、融資を利用する方がほとんどだと思います。
収益性が高く、資産価値が下がりにくい物件はローンの審査が通りやすくなり、場合によってはフルローンで購入できる可能性があります。
２、収益物件を選ぶためのポイント
収益物件は、毎月の家賃収入から収益を得ることが目的ですから、空室になりにくい物件を選ぶことが何よりも大切と言えるでしょう。
収益物件を選ぶためのポイントとして、以下の2つについて解説します。
- 空室になりにくい物件
- 資産価値が下がりにくい物件
（１）空室になりにくい物件
空室になりにくい物件とは、賃貸需要が高く、下がりにくい物件のことです。では、賃貸需要が下がらない物件とは、どんな物件なのでしょうか。
以下のような条件が挙げられます。
- 利便性がいい
- 管理・メンテナンスがきちんとされている
- 時代の流れに合った設備・仕様である
①利便性がいい
住居にしても、事務所にしても利便性が非常に重要です。
立地の面では、最寄り駅から徒歩10分以内、複数路線が利用できる、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしましょう。
また、周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアやスーパーがあったり、飲食店が多いことが利便性の高さにつながります。
なお、ファミリー向けの物件でしたら、近くに人気のある学校があるエリアや、公園などの公共施設も重要視されることになります。
②管理・メンテナンスがきちんとされている
建物は、経年劣化を避けることができません。そのため、物件の価値を保つためにはきちんと管理やメンテナンスがされている必要があります。
共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるでしょう。
また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチェックするようにしましょう。
③時代の流れに合った設備・仕様である
主に住居系の収益物件についてですが、間取りや広さ、設備なども重視されています。例えば、現在ではバストイレが一体の物件に比較して、別々の方が賃貸需要が高くなっています。
その他にも、オートロックや防犯カメラの設置がされているセキュリティの高い物件や、ウォークインクローゼットといった設備がある物件もニーズがあります。
（２）資産価値が下がりにくい物件
収益物件の販売図面で、一番最初に利回りの数字を見る方は多いかと思います。
ご存知の通り、収益物件の収益性は、利回りに大きく左右されます。
ここで留意したいのは、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多いことです。実際の物件の収益は、家賃から管理費、修繕積立金、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。
また、必ずしも「物件の利回りが高い = 収益性が高い」というわけではありません。
利回りの高さは、リスクの高さと比例します。高利回りで低価格の物件には、賃貸需要が低かったり、十分なメンテナンスがされていなかったりと、リスクも高い物件である可能性が高くなります。
一方、低利回りの物件でも、賃貸需要が下がりにくいエリアで、建物の造りが精巧であるなど、資産価値が高く長期的に見た場合に収益性の高い物件であることも多いものです。
３、収益物件を探すには？
投資不動産を選ぶ時に、ポータルサイトを利用される方は多いでしょう。
ポータルサイトの物件情報は、更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースも多くあります。
一方で、売主として投資物件を販売している不動産投資会社では、随時物件情報を更新しているので、最新の情報を得られる可能性があります。
以下に、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、まずは資料請求で比較検討してみてください。
（１）区分マンション
①プロパティエージェント（新築・中古物件）
プロパティエージェントは、国内外の投資家から注目されている東京・横浜エリアが中心の不動産会社です。東証プライム上場グループ企業であり、社会的な信頼を得ています。
また、マンション開発・販売から管理まで自社で行っているので、オーナーの負担を最小限に抑えています。
②RENOSY（中古物件）
RENOSYは、不動産投資売上No.1の会社です。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成しています。
初心者向けのオリジナルガイドブックをプレゼント中ですので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてください。
③J.P.Returns（中古物件）
J.P.Returnsは、価値が下がりにくいエリアにこだわりを持つ、都心部の中古ワンルームマンションを主に取り扱う不動産投資会社です。
個別面談では、納得いくまで担当者に質問をすることができます。まずは資料請求から申し込んでみてください。
（２）一棟アパート
アイケンジャパン（新築一棟）
アイケンジャパンは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
（３）都心エリア
恵比寿不動産×売買
恵比寿不動産は、都心8区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・世田谷区・品川区・目黒区）「物件数No.1」「中古マンション数No.1」（調査機関：2024年1月期不動産販売情報サイト 日本マーケティングリサーチ機構）
収益物件からファミリー向けマンション、賃貸物件まで幅広い都心の物件が揃っています。都心8区でお探しのかたにおすすめです。
４、収益物件で成功するための投資会社の選び方
数多くある不動産投資会社の中で、いい不動産投資会社をどのよう探せばいいかと悩んでいる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
HPなどの情報で判断できる情報で挙げられるポイントは以下の通りです。
- 資本金
- 従業員数
- 入居率
（１）資本金
資本金の金額が大きいのは会社の規模が大きいと推測されます。また、規模が大きいのはそれだけのクライアントも多く、信頼されているということです。
従って、資本金の金額の大きさが信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。
（２）従業員数
従業員の数が多いのは、それほど多くの人を雇える程の利益が出て、健全な経営をされている可能性が高く、多くのクライアントに信頼されていると推測されます。
従って、従業員の数の多さは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。
（３）入居率
入居率が高ければ高いほど、その会社の客付けの能力が高いと言えます。
万が一空室になったとしても、短期間にて次の入居者を見つけてくれることができます。入居率が高いのは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。
おすすめの不動産投資会社については、不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2024年最新版】にて詳しく紹介しておりますので、併せてご確認ください。
収益物件についてのQ&A
Q1 : 収益物件とは何ですか？
収益物件とは、家賃収入や売却益を通じて利益を得ることを目的とした不動産のことです。
具体的には、マンション、アパート、一戸建て、商業ビル、オフィスビルなどが含まれます。投資家はこれらの物件を購入し、賃貸に出すことで安定した収益を得たり、将来的な売却益を狙ったりします。
Q2 : 収益物件の種類にはどのようなものがありますか？
- 区分マンション：マンションの一部屋単位で購入し、賃貸に出す
- 一棟アパート・マンション：建物全体を購入して複数の部屋を賃貸に出す
- 商業ビル・オフィスビル：店舗や企業に賃貸することで利益を得る
- 戸建て住宅：一軒家を購入して賃貸に出す
- 駐車場・土地：駐車場経営や土地活用を行い収益を得る
Q3 : 収益物件を選ぶ際に重要なポイントは何ですか？
- 利回りの確認：物件の購入価格に対する年間収益の割合をチェックする
- 立地条件：人口が多く、需要のあるエリアを選ぶ。駅近や商業施設が充実した場所は高い需要が見込める
- 空室リスク：空室率の低い物件を選ぶことが大切
- 建物の状態・築年数：古すぎる物件は修繕費がかさむ可能性があるため要注意
- 管理のしやすさ：管理会社の有無や管理費を確認する
- 出口戦略：将来的に売却することも考え、資産価値の下がりにくい物件を選ぶ
Q4 : 初心者が収益物件を購入する際に気をつけるべきことは？
- 無理のない資金計画を立てる：ローンを組む場合、返済計画をしっかりとシミュレーションする。
- 収支のバランスを考える：家賃収入から維持費、税金、ローン返済額を引いても利益が出るか確認する。
- 信頼できる専門家に相談する：不動産業者や投資アドバイザーに相談し、正確な情報を得る。
- 物件調査を徹底する：現地の確認や周辺環境の調査を怠らない。
Q5 : 利回りが高い物件が必ずしも良いとは限らないのですか？
はい、必ずしも利回りが高い物件が良いわけではありません。利回りが高い物件は、購入価格が安いケースが多く、築年数が古かったり、立地が悪かったりするリスクがあります。
そのため、利回りだけでなく、「将来的な需要」「修繕費」「空室リスク」なども考慮する必要があります。バランスの取れた投資判断が重要です。
Q6: 収益物件の購入後、安定した収益を得るためには何が必要ですか？
- 適切な賃料設定：周辺相場に合わせた賃料を設定する
- 物件の管理：管理会社を利用し、建物のメンテナンスや入居者管理をしっかり行う
- リノベーション・設備投資：必要に応じて物件をリフォームし、入居率を高める
- 定期的な市場調査：周辺の市場動向を把握し、必要な改善や対策を打つ
まとめ
収益物件で成功するためには、物件選びが非常に重要です。「利回り」「立地」「空室リスク」など、複数の要素を総合的に判断し、適切な戦略を立てましょう。特に初心者の方は、無理のない投資計画を心がけ、専門家のサポートを活用することでリスクを抑えながら安定した収益を目指すことができます。
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